借地とは？土地を借りて建物を所有する仕組みを解説
借地とは、地主から土地を借り、その土地に自分の建物を所有する形です。土地を使う権利を借地権、土地の所有権を底地と呼ぶことがあります。
土地を購入しないため取得費を抑えられることがありますが、地代、更新、建替え、売却時の地主承諾などを確認する必要があります。
所有権との違い
所有権物件では土地と建物を所有します。借地では建物を所有しても土地は地主のものです。
借地契約で土地の利用目的、期間、地代、更新、承諾料、契約終了時の扱いが定められます。
借地権の主な種類
普通借地権
更新を前提とする借地権です。地主が更新を拒絶するには正当事由が必要となるなど借地人保護があります。
定期借地権
契約期間満了で更新せず、原則として土地を返還する借地権です。一般定期借地権、事業用定期借地権等で要件が異なります。
古い契約には旧借地法が適用される場合があります。契約年月日を確認してください。
借地でかかるお金
- 毎月・毎年の地代
- 契約更新時の更新料（契約等による）
- 建替え・増改築の承諾料
- 借地権譲渡・名義変更の承諾料
- 契約書作成や登記等の費用
地域慣行だけで当然に決まるとは限りません。契約書と過去の支払いを確認します。
売却・建替えには地主の承諾が必要？
借地権を第三者へ譲渡する場合や建替え・増改築を行う場合、契約と権利内容により地主承諾が必要です。無断で進めると紛争になる可能性があります。
地主が承諾しない場合に裁判所の許可を求める制度もありますが、時間と費用がかかります。売却前に地主へ相談する順番を専門家と決めましょう。
購入前に確認すること
- 借地契約書と契約年月日
- 借地権の種類・残存期間
- 地代と改定条件、滞納
- 更新料・承諾料
- 建物の登記名義
- 住宅ローンを利用できるか
- 契約終了時の建物・土地返還
- 地主との連絡・承諾状況
借地物件の融資は金融機関が限られる場合があります。購入申込み前に確認します。
よくある質問
地代を払えば自由に建替えできますか？
契約上の増改築禁止特約等を確認します。地主の承諾と承諾料が必要な場合があります。
借地権は相続できますか？
一般に相続の対象になります。相続は譲渡とは異なりますが、地主への連絡、建物・借地権の手続きを確認します。
借地権を地主へ返せば建物を買い取ってもらえますか？
当然に希望額で買い取られるわけではありません。契約終了原因や建物買取請求権の可否を個別に確認します。