家は一生に一度しか買えない？買い替え・住み替えの現実
「家は一生に一度の買い物」とよく言われます。しかし、法律上、一人が家を一度しか買えないという制限はありません。
家族構成、勤務先、収入、介護、建物の老朽化など、暮らしは変化します。状況に合わせて家を売り、別の住宅へ住み替える方もいます。
なぜ「一生に一度」と言われるのか
- 購入金額が大きい
- 住宅ローンの返済期間が長い
- 契約や登記の手続きが多い
- 昔は同じ家に長く住む価値観が強かった
- 購入・売却の諸費用がかかる
大きな決断であることは事実ですが、「一度買ったら絶対に売れない」という意味ではありません。
住み替えを考える主な理由
- 子どもが生まれて手狭になった
- 子どもの独立後に広すぎると感じる
- 転勤や転職で通勤先が変わった
- 親との同居や介護が必要になった
- 戸建ての階段や管理が負担になった
- 離婚などで世帯構成が変わった
- より便利な立地へ移りたい
二回目の住宅ローンも利用できる？
住宅ローンを利用した経験があっても、再度申し込むことはできます。ただし、年齢、収入、他の借入れ、現在の住宅ローン残高、購入物件の担保評価などを改めて審査されます。
現在の家のローンが残っている場合は、一般に売却代金などで完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。売却価格が残債を下回る「オーバーローン」では、自己資金や住み替えローンなどの検討が必要です。
売ってから買うか、買ってから売るか
売り先行
先に現在の家を売る方法です。売却価格と手取り額が確定しやすく、資金計画を立てやすい一方、仮住まいが必要になることがあります。
買い先行
先に新居を購入する方法です。引っ越しを落ち着いて進めやすい反面、一定期間二つの住宅を保有し、ローンや維持費が重なる可能性があります。
買い替えで確認したいお金
- 現在の住宅ローン残高
- 現在の家の査定価格
- 仲介手数料、登記費用などの売却費用
- 売却後の手取り見込み
- 新居の購入諸費用
- 仮住まい・引っ越し費用
- 売却・購入に関係する税金と特例
住宅ローン控除やマイホーム売却の特例には、それぞれ要件や併用制限があります。契約時期だけで判断せず、税務署や税理士へ確認しましょう。
無理に持ち続ける必要も、急いで売る必要もない
家が現在の暮らしに合わなくなったときは、売却だけでなく、リフォーム、建て替え、賃貸へ出す方法もあります。ただし住宅ローン返済中の家を貸す場合は、金融機関への事前確認が必要です。
よくある質問
何年住めば売ってもよいですか？
売却自体に一律の最低居住年数はありません。ただし短期間の売却では諸費用を回収しにくく、譲渡所得税の区分や各種特例にも保有・居住期間が関係する場合があります。
ローンが残っていても売れますか？
売却できますが、引渡し時までにローンを完済し、抵当権を抹消できる資金計画が必要です。
二軒同時に所有できますか？
法律上は可能です。ただし住宅ローンの商品条件、返済能力、税制上の特例、維持費を個別に確認します。
まとめ
家は一生に一度しか買えないものではありません。大切なのは回数ではなく、その時点の暮らしと将来計画に合うか、売却と購入の資金が無理なくつながるかです。