不動産売却

築古住宅でも売れる？古い家の売却方法と価格を決めるポイント

公開日 2026.08.03

「築年数が古いから売れないのでは」と心配する売主は少なくありません。しかし、築古住宅でも、立地、土地の価値、建物の状態、価格設定が買主の希望に合えば売却できます。

大切なのは、新築のように見せることではなく、建物を使える住宅として売るのか、改修前提で売るのか、古家付き土地として売るのかを整理することです。

築古住宅を買う人がいる理由

大阪市鶴見区や大東市のように、すでに住宅地が形成されている地域では、新築用地が限られます。建物が古くても、駅、学校、買い物施設、道路付け、土地形状などに魅力があれば検討対象になります。

売主の先行支出を抑えられ、早く販売を始められます。まだ居住できる状態なら、買主が購入後に好みの改修を行える点もメリットです。

一方、雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管、旧耐震基準などへの不安から、買主が慎重になる場合があります。把握している不具合は隠さず、物件状況報告書や付帯設備表へ記載します。

見た目や設備の印象が改善し、入居を急ぐ買主へ訴求できる可能性があります。しかし、工事費を販売価格へ全額上乗せできるとは限りません。売主の好みで内装を仕上げると、買主の希望と合わない場合もあります。

清掃、残置物処分、庭木剪定、壊れた設備の最低限の修理など、費用対効果の高い範囲に絞る方法もあります。高額リフォームは査定と需要を確認してから判断しましょう。

建物価値を見込まず「古家付き土地」として販売する方法があります。買主が建物を利用するか解体するかを選べ、売主が先に解体費を負担せずに済みます。

更地にすると土地の状態や面積を確認しやすくなりますが、解体費用、建物滅失登記、地中埋設物、固定資産税の住宅用地特例への影響などがあります。再建築できない土地や、既存建物が建築条件上有利な場合もあるため、先に解体してはいけません。

接道、間口、形状、高低差、用途地域、建ぺい率・容積率、境界、越境などを確認します。建物が古いほど、土地としての利用価値が価格の中心になりやすくなります。

同じ築年数でも、雨漏りの有無、基礎・外壁・屋根、給排水管、耐震性、増改築、定期修繕によって状態は異なります。建築確認済証、検査済証、設計図、修繕記録が残っていると説明しやすくなります。

建築基準法上の道路へ適切に接していないなど、再建築に制限がある物件は買主や融資先が限られます。また、築年数や違法増築、未登記部分などにより住宅ローン審査が難しくなることがあります。

建物状況調査（インスペクション）は、国の登録講習を修了した建築士が、基準に沿って既存住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などを調査する制度です。

売却前に状態を把握すれば、買主へ説明しやすくなり、修理するか現状で売るかを検討できます。ただし、すべての欠陥を発見する保証や、住宅性能を全面的に証明する調査ではありません。

宅建業者には、媒介契約時に建物状況調査を行う者のあっせんについて説明するなどの役割があります。費用、調査範囲、実施時期を相談してください。

個人の売主と買主の合意により、契約不適合責任の期間・範囲を調整することはあります。しかし「現状有姿」や「古家付き」と書けば、知っている不具合を隠してよいわけではありません。

雨漏り、シロアリ、給排水不良、傾き、火災、越境、増改築など、把握している事実を不動産会社へ伝え、契約書と告知書類へ反映します。判断に迷う事項も自己判断で省かないことが大切です。

仲介販売と不動産会社による買取では、価格とスピードが異なります。早期現金化を優先するなら買取、価格を重視するなら仲介など、事情に応じて比較します。

売れる可能性はあります。土地条件、建物状態、再建築可否、価格で判断されます。建物価値を見込まず古家付き土地として売ることもあります。

更地渡しなら売主、現状渡しなら購入後に買主が負担するなど、契約条件によります。見積りを取り、売却価格と手取り額を比較します。

買取では対応できる場合がありますが、仲介販売では整理したほうが内覧しやすくなります。残置物の所有権と処分費負担を契約で明確にします。

築古住宅でも、土地の需要と建物状態に合った売り方を選べば売却できます。リフォームや解体を先行せず、現状、中古住宅、古家付き土地、更地、買取の手取り額を比べましょう。