売却

瑕疵〈契約不適合責任〉とは？不動産売却で売主が注意すること

公開日 2026.08.03

不動産売買でいう契約不適合とは、引き渡された土地・建物が、種類・品質・数量について契約内容に適合していない状態です。2020年施行の改正民法で、従来の「瑕疵担保責任」から契約内容を基準に考える制度へ整理されました。

どのような問題が対象になる？

問題があるだけで自動的に責任が決まるのではなく、契約書、重要事項説明書、物件状況報告書、設備表などで何を合意・説明したかが重要です。

民法上、状況に応じて次の手段が問題になります。

すべてのケースで同じ請求が認められるわけではありません。原因、重大性、契約条項、買主の認識などを個別に確認します。

個人間売買では責任範囲や期間を特約で調整することがあります。しかし、売主が知りながら告げなかった事実について、免責特約だけで責任を免れられるとは限りません。

過去に修理した雨漏り、シロアリ、配管詰まり、傾き、近隣との境界・越境問題なども、不動産会社へ具体的に伝えましょう。「今は直っているから書かなくてよい」と自己判断しないことが大切です。

種類・品質の不適合について、民法では買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知するという原則があります。ただし、売主が不適合を知っていた場合などの例外があり、契約で責任期間を定める場合もあります。

宅建業者が売主となる取引には、宅建業法や消費者契約法などによる制限があります。個人売主と同じ条件にはできません。

インスペクションで確認できる範囲には限界があります。検査をしたことだけで、すべての不具合について責任がなくなるわけではありません。

現状有姿という言葉だけで、あらゆる不具合の責任がなくなるわけではありません。具体的な契約条項と告知内容が重要です。

契約内容や特約によっては問題になります。「知らなかったから必ず責任なし」とは限りません。

すぐに責任を認めたり拒絶したりせず、通知内容、契約書、写真、修繕履歴を確認し、不動産会社や必要に応じて弁護士へ相談します。