売却後の税金と確定申告を確認する
不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税や住民税がかかる可能性があります。
譲渡所得は、単純に売却価格全額へ課税されるものではありません。
基本的には、次の考え方で計算します。
取得費には購入代金や購入時の一定の費用などが含まれますが、建物部分は所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。
譲渡費用には、売却のために直接かかった仲介手数料、測量費、一定の解体費などが含まれる場合があります。
譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 適用できる特別控除
マイホームには特例が使える場合がある
一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例などを利用できる場合があります。
ただし、
- 親族など特別な関係にある人への売却
- 過去に利用した特例
- 居住しなくなってからの期間
- 新居の住宅ローン控除との関係
- 所有期間
- 売却した建物や土地の状況
などによって、適用できるかどうかが変わります。
特例を使って税額がゼロになる場合でも、確定申告が必要になることがあります。
売却前から購入時の契約書や領収書を探し、税理士や税務署へ確認できるよう準備しておきましょう。
損失が出た場合も確認する
不動産を購入した金額より安く売ったからといって、必ず税務上の譲渡損失になるとは限りません。
また、一定のマイホーム売却で損失が出た場合に、ほかの所得との損益通算や繰越控除を利用できる制度が設けられていることもありますが、適用要件があります。
利益が出たときだけでなく、損失が出たときも税務上の扱いを確認しましょう。
このSTEPで大切なこと
売却価格だけで判断せず、期限、諸費用、住宅ローン返済後の手取り額、引渡し条件とのつながりを確認しましょう。説明の根拠や期限は書面でも確認することが大切です。
よくある質問
売却すると決める前でも相談できますか？
相談できます。現在の状況を伝え、売却した場合の流れ、費用、期間、手取り額の見通しを確認してから判断しましょう。
分からないことがあるまま次へ進んでもよいですか？
契約条件や期限、税金に関わるため、疑問点はその都度確認してください。口頭説明だけで判断せず、重要な条件は書面で確認しましょう。
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