建物を解体した方がいい？古家付きで売る場合との比較
古い家を売るとき、「更地にした方が売れやすい」と言われることがあります。しかし、解体すれば必ず得になるわけではありません。固定資産税、再建築の可否、解体費、借地契約などを確認せず壊すと、選択肢を失うことがあります。
解体して更地にするメリット
- 買主が建物解体の手配をせずに建築計画を進められる
- 老朽建物の倒壊・落下リスクを減らせる
- 土地の形状や高低差を確認しやすい
- 新築用地を探す層へ訴求しやすい
危険な建物は安全確保を優先すべきですが、応急措置と全解体のどちらが必要かを専門家と判断します。
古家付きのまま売るメリット
- 売主が先に解体費を負担しなくてよい
- 買主が改修して利用する可能性を残せる
- 解体前の建物を現地で確認できる
- 引渡し時期や解体条件を買主と相談できる
- 住宅用地特例が継続する可能性がある
「古家付き土地」「現状渡し」と表示しても、知っている不具合を隠してよいわけではありません。契約不適合責任、残置物、解体費の負担を契約書で決めます。
解体前に必ず確認すること
再建築できるか
接道義務を満たさない土地などは、建物を解体すると新築できない可能性があります。道路種別、接道幅、建築基準法上の許可・認定の可能性を行政で調査するまで解体しないでください。
固定資産税への影響
住宅の敷地には、要件を満たすと住宅用地特例が適用されます。1月1日時点の利用状況などによって、解体後の翌年度から土地の課税標準の特例が外れる可能性があります。「税額が必ず6倍」になるという単純な説明ではなく、評価額、負担調整、都市計画税を自治体へ確認します。
なお、管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた土地は、建物があっても住宅用地特例の対象外となる場合があります。
解体費に影響する条件
構造・床面積だけでなく、前面道路の幅、重機進入、隣家との距離、地中埋設物、残置物、アスベスト、基礎、庭石、擁壁などで費用が変わります。複数の見積もりは工事範囲を揃えて比較します。
登記と境界
解体後は建物滅失登記が必要です。未登記の増築や、登記面積と現況の違いが判明する場合もあります。土地売却では境界標や測量の要否も確認します。
借地・連棟住宅
借地上の建物を解体すると借地権や契約へ影響する可能性があります。地主との合意前に壊してはいけません。連棟住宅は切り離しが隣家の構造・防水へ影響するため、単独判断で解体できないことがあります。
先に査定を受けて比較する
次の3案で手取りを比較します。
- 古家付きのまま仲介で売る
- 売主が解体して更地で売る
- 現状のまま不動産会社へ買い取ってもらう
更地の想定価格から解体費、税負担、測量費、売却までの維持費を差し引きます。高く見える売出価格ではなく、最終的な手取りと期間で判断しましょう。
よくある質問
解体費を売却代金から払えますか？
解体時期や業者との契約によっては調整できる場合がありますが、必ず可能ではありません。買取条件に解体を含める方法も比較します。
解体すればすぐ売れますか？
保証はありません。立地、接道、土地形状、価格などが需要に合う必要があります。
危険な空き家でも査定できますか？
外部から確認し、資料調査を先に行えます。無理に立ち入らず、安全措置が必要か判断します。