相続・空き家

空き家の固定資産税はどうなる？放置・解体・売却の注意点

公開日 2026.08.03

人が住んでいない家でも、土地と建物を所有していれば原則として固定資産税がかかります。「空き家だから非課税」「解体すると必ず税額が6倍」という説明はいずれも正確ではありません。課税の仕組みと、管理状態による特例解除を分けて理解しましょう。

誰が固定資産税を払う？

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として登録されている方へ課税されます。所有者が亡くなった場合は、相続人が納税義務を承継します。相続登記が未了でも税金がなくなるわけではありません。

共有の場合、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務を負い、自治体から代表者へ納税通知書が送られることがあります。誰が負担するかを相続人・共有者間で決めます。

1月1日時点で住宅の敷地として利用されている土地は、要件を満たすと課税標準が軽減されます。

都市計画税にも別の割合の特例があります。これは税額そのものを単純に6分の1にする説明ではなく、課税標準に対する特例です。

居住していないだけで直ちに住宅用地特例が外れるわけではありません。ただし、建物の使用・管理状況から客観的に住宅と認められない状態や、取り壊しを予定している状態などは、自治体の判断が必要です。

さらに、空家法に基づく管理不全空家等または特定空家等として市区町村の指導を受け、改善せず勧告を受けた場合、その敷地は住宅用地特例の対象外となります。

住宅用地特例が外れると土地の課税標準は上がりますが、実際の税額が必ずちょうど6倍になるとは限りません。土地の面積、評価額、負担調整措置、都市計画税、建物税額などで変わります。納税通知書を基に市税事務所へ試算を確認してください。

建物を解体すると、翌年度以降は建物分の固定資産税がなくなる一方、土地は住宅用地特例が外れる可能性があります。税負担だけでなく、解体費、安全性、再建築の可否、売却価格を含めて判断します。

特に再建築不可の土地や借地、連棟住宅は、解体によって利用や権利関係へ大きな影響が出るため、事前調査が欠かせません。

固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者ですが、不動産売買では引渡日を基準に売主・買主間で日割り精算する慣行があります。これは自治体への納税義務者が変わる制度ではなく、契約当事者間の精算です。起算日や精算方法を契約書で確認します。

税金だけを理由に急いで解体するのではなく、次を比較します。

維持費には税金だけでなく、保険、草木管理、修繕、交通費、管理費等も含めます。

相続放棄の可否と効果は個別事情で異なります。期限もあるため、家庭裁判所や弁護士・司法書士へ早めに確認してください。単に納税通知書を無視しても放棄にはなりません。

自治体へ所有者死亡の届出や相続人代表者の指定を確認し、相続登記も進めます。放置しても納税義務はなくなりません。

はい。危険箇所への応急対応と並行し、現状売却や買取を検討できます。早いほど選択肢を残しやすくなります。