空き家・訳あり物件のよくある質問Q&A｜そのまま相談しても大丈夫？

まず相談するときのQ&A

Q1．まだ売ると決めていなくても相談できますか？

はい。売却するか、貸すか、当面管理するか決まっていない段階でも相談できます。

不動産の状態、年間の維持費、相続人の意向、売却した場合の手取り額などを確認しなければ、適切な判断はできません。査定を受けたからといって、必ず売却する必要もありません。まず選択肢を整理するための相談とお考えください。

Q2．書類が何も見つからなくても相談できますか？

はい。所在地と分かる範囲の所有者情報があれば、相談を始められます。

権利証や登記識別情報、売買契約書、測量図、建築確認関係書類、固定資産税納税通知書などがあれば調査しやすくなりますが、紛失しているケースもあります。必要な資料と取得方法を順番にご案内します。

Q3．遠方に住んでいても依頼できますか？

郵送、電話、オンラインでの打ち合わせを組み合わせて進められる場合があります。鍵の受け渡し方法と本人確認を整えれば、所有者が毎回現地へ来なくても調査できることがあります。

ただし、契約や司法書士による本人確認など、本人の対応が必要な場面はあります。最初に来店・立会いが難しいことをお伝えください。

建物や家財に関するQ&A

Q4．何年も空き家で、雨漏りや腐食があります。売れますか？

傷みがあるからといって、直ちに売却できないとは限りません。建物を改修して利用できるか、解体を前提に土地として評価するか、現状のまま専門事業者が買い取れるかを検討します。

屋根や床が抜けている場合は、無理に室内へ入らないでください。安全を確保し、外部から状態を確認します。接道、土地形状、解体条件などによっては、建物が傷んでいても土地の価値を検討できます。

Q5．修理してから査定を頼んだ方が高く売れますか？

必ずしもそうとは限りません。修理費を売却価格で回収できない場合や、買主が自分の希望に合わせて改修したい場合があります。

大きな工事を契約する前に、「現状のまま売る」「最低限の補修をする」「解体する」の3通りで、費用と想定価格を比較してください。

Q6．家財道具やゴミが残ったままでも査定できますか？

はい。室内へ安全に入れる状態であれば、家財が残ったままでも査定を検討できます。弊社では、家具、家電、食器、衣類などを残した状態での買取にも対応しています。

現金、通帳、印鑑、権利証、写真、位牌、貴重品、第三者からの借用品は、処分対象と分ける必要があります。残置物の処分費が買取価格へどう反映されるかも事前にご説明します。

Q7．ゴミ屋敷を近隣に知られず売却できますか？

所有者のプライバシーへ配慮して相談・査定を進めることはできます。ただし、搬出作業や内覧、工事が始まれば、近隣から完全に見えないようにすることは難しい場合があります。

臭気、害虫、越境した樹木などで近隣へ影響が出ている場合は、売却より先に応急対応が必要になることもあります。事情を隠すのではなく、目立ちにくい作業方法や日程を相談します。

Q8．火災に遭った家や屋根が崩れた家でも相談できますか？

はい。現状確認は可能です。ただし、倒壊、落下、電気設備などの危険があるため、安全確保を優先します。

火災の場合は罹災証明書、保険資料、消防関係資料、修繕履歴があればご用意ください。建物利用、解体、土地としての売却を比較し、必要に応じて建築・解体の専門家と連携します。

相続・名義に関するQ&A

Q9．亡くなった親の名義のままでも査定できますか？

相談や査定は可能です。ただし、亡くなった方の名義のままでは、原則として買主へ所有権を移転できません。売買の引渡しまでに、相続人を確認し、必要な相続登記を行います。

弊社では提携司法書士をご紹介し、戸籍収集、遺産分割協議、相続登記から売却・引渡しまで、できるだけ窓口をまとめて進められるよう支援します。

Q10．相続登記には期限がありますか？

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記のものも対象となり、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。

期限内に通常の相続登記が難しいときは、相続人申告登記を利用できる場合があります。ただし、相続人申告登記だけでは不動産を売却できず、売却時には別途相続登記が必要です。

Q11．相続人同士で意見がまとまっていません。売却できますか？

遺産分割前の不動産や共有不動産の全体を売却するには、関係する相続人・共有者の合意が必要になるのが基本です。一人が反対している状態で、他の方だけが不動産全体を売却することはできません。

まず査定額、維持費、管理上の危険など共通の資料を示し、話し合います。紛争になっている場合は、不動産会社が一方の代理人として法律交渉を行うことはできないため、弁護士への相談が必要です。

Q12．所有者や相続人の一人が行方不明です。どうすればよいですか？

家族が本人の代わりに署名・押印して売却することはできません。

従来の住所や居所を離れ、容易に戻る見込みのない方については、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てられる場合があります。選任された管理人が家庭裁判所の権限外行為許可を得て、遺産分割や不動産売却を行えることがあります。状況により手続きが異なるため、弁護士や司法書士と連携して確認します。

権利や法令制限に関するQ&A

Q13．再建築不可と言われた物件でも売れますか？

買主と融資先が限られるため、一般的な住宅より売却しにくくなりますが、売却方法が全くないとは限りません。

道路の種類、接道状況、建築基準法上の許可・認定の可能性、隣地との関係を調べます。現状利用、改修、隣地所有者への売却、専門事業者による買取などを比較します。建物を解体すると再び建てられない可能性があるため、調査前に解体しないでください。

Q14．連棟住宅や長屋の一戸だけでも売れますか？

登記、構造、敷地利用、住宅ローンの条件によります。個別に売却できる場合もありますが、共有壁や屋根、配管などが隣家と一体になっていると、切り離しや解体に隣家との調整が必要です。

現状のまま利用する買主や、連棟住宅を扱う事業者への売却も検討できます。隣家の承諾が必要な工事を先に進めないようにしましょう。

Q15．借地上の古い家は、解体して地主へ返すしかありませんか？

契約内容を確認するまでは、返還だけが唯一の方法とは判断できません。

地主への買取相談、地主の承諾を得た第三者への譲渡、底地と借地権の同時売却などを検討できる場合があります。借地権の譲渡承諾、承諾料、地代、更新、建物登記などを確認します。先に建物を解体すると契約や借地権へ重大な影響が出る可能性があるため、地主との合意前に解体しないでください。

Q16．自分の共有持分だけでも売れますか？

一般論として、自分が所有する共有持分だけを売却することは可能です。ただし、不動産全体を自由に使える権利ではないため、買主が限られ、不動産全体を売った場合の持分相当額より価格が低くなる傾向があります。

まず、共有者全員での売却、他の共有者による持分買取、共有物分割などを検討し、それが難しい場合に持分のみの売却を比較します。

人の死や近隣問題に関するQ&A

Q17．孤独死があった家は、すべて事故物件になりますか？

人の死があったという事実だけで、一律に同じ扱いになるわけではありません。死因、発生場所、特殊清掃の有無、経過期間、社会的影響などを踏まえて判断します。

国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活中の不慮の死、特殊清掃が行われたケース、自殺・他殺などについて、宅建業者が告知を判断する考え方が示されています。分かっている事実は不動産会社へ伝え、売主の憶測で死因を断定しないようにします。

Q18．自殺や他殺の事実を伝えると売れなくなりませんか？

買主の判断へ重要な影響を与える事実を隠すと、契約解除や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。事実を隠して広く売るのではなく、事情を理解できる買主や専門事業者を探す方が安全です。

発生時期、場所、分かっている事実、特殊清掃・修繕内容を整理し、故人やご遺族の個人情報を必要以上に伝えない形で説明します。

Q19．近隣トラブルがある家も売却できますか？

騒音、境界、越境、私道、迷惑行為など、内容によって対応が変わります。売却自体を検討できても、買主の判断へ影響する重要な事実は説明が必要です。

相手方を一方的に非難するのではなく、いつ、何が起き、どのような話し合いや公的相談をしたか、客観的な資料を整理します。境界は土地家屋調査士、紛争は弁護士など、問題に応じた専門家へつなぎます。

お金・売却方法に関するQ&A

Q20．空き家を持っているだけで、どんな費用がかかりますか？

固定資産税・都市計画税のほか、火災保険、電気・水道、草木の管理、清掃、修繕、交通費、マンションなら管理費・修繕積立金などがかかる場合があります。

使用していないから維持費がゼロになるわけではありません。年間費用を一覧にすると、「いつまで保有するか」を判断しやすくなります。

Q21．空き家を解体すると固定資産税が高くなりますか？

住宅が建つ土地には、要件を満たすと住宅用地に対する固定資産税等の特例が適用されます。建物を解体して住宅用地でなくなると、翌年度以降に特例が適用されなくなる可能性があります。

一方、管理不全空家等・特定空家等として市区町村から勧告を受けた土地は、建物が残っていても特例の対象外となる場合があります。税額だけで解体の可否を決めず、安全、売却、活用、解体費を含めて自治体や専門家へ確認してください。

Q22．仲介と買取はどちらがよいですか？

価格を優先し、販売期間や内覧対応を受け入れられるなら仲介が向く場合があります。早さ、手間の少なさ、現状引渡しを優先するなら買取が選択肢になります。

買取価格は、再販売、修繕、解体、残置物処分、権利調整などの費用とリスクを見込むため、一般に仲介の想定成約価格より低くなる傾向があります。査定額だけでなく、売却費用と手取り額で比較します。

Q23．買取なら必ず契約不適合責任を負わなくてよいですか？

自動的に免責されるわけではありません。売主と買主の合意により責任範囲を定め、契約書へ記載します。

現状買取でも、知っている不具合や事故等を故意に隠してよいわけではありません。雨漏り、腐食、火災、人の死、越境、権利問題など、把握している事実を事前に伝えます。

Q24．売却代金から差し引かれる費用は何ですか？

売却方法と物件により、仲介手数料、登記費用、測量費、残置物処分費、解体費、印紙税、住宅ローン返済、譲渡所得税などが考えられます。

買取の場合でも、すべての費用を買主が負担するとは限りません。提示価格、売主負担、手取り予定額を一枚の精算表で確認しましょう。

Q25．住宅ローンや抵当権が残っていても売れますか？

売却代金などでローンを完済し、引渡し時に抵当権を抹消できれば、売却できるのが一般的です。査定額よりローン残高が多い場合は、自己資金で不足分を補えるか、金融機関との調整が可能かを確認します。

返済がすでに難しい場合は、延滞を放置せず、任意売却などを早めに相談してください。

Q26．相談から売却までどれくらいかかりますか？

権利関係に問題がなく、現状買取の条件がまとまれば、比較的短期間で進められる場合があります。一方、相続人調査、共有者間の協議、行方不明者の手続き、借地の承諾、測量、境界問題などがあれば数か月以上かかることもあります。

期限がある方は、希望日だけでなく「なぜその日までに必要か」を最初に伝えてください。優先順位を整理し、現実的な工程をご説明します。

相談前に分かる範囲で整理したいこと

• 物件の所在地
• 登記名義人と相続・共有の状況
• 空き家になった時期
• 鍵の所在
• 建物の傷み、残置物、火災や人の死などの事実
• 借地契約や私道、境界、近隣問題
• 固定資産税、管理費、地代、住宅ローン残高
• 希望する売却時期と優先したい条件
• 他社へ相談した場合は、その回答と理由

すべて分からなくても問題ありません。分からないこと自体を確認項目として整理します。