相続した家を売るには？名義変更から売却・確定申告まで

STEP1 相続人と遺言を確認する

戸籍を収集し、法定相続人と遺言書の有無を確認します。自筆証書遺言は保管制度利用の有無などにより手続が異なるため、勝手に開封せず専門家へ相談します。

STEP2 遺産分割と売却方針を決める

誰が家を取得するか、売却代金をどう分けるか、費用を誰が立て替えるかを決めます。共有にする場合は、販売価格や契約条件について意思決定方法も整理します。

STEP3 相続登記を行う

相続登記は2024年4月から義務化されています。売却相談や査定は登記中でもできますが、通常は相続人名義へ移してから買主への所有権移転を行います。司法書士と早めに準備します。

STEP4 家と土地を調査する

• 登記、接道、境界、越境
• 雨漏り、シロアリ、設備、増築
• 家財、仏壇、重要書類
• 住宅ローン、抵当権、未納費用
• 近隣事情、管理状況

空き家は劣化と防犯リスクが進むため、換気、通水、郵便物、庭木などを管理します。

STEP5 査定して売り方を比較する

中古住宅、古家付き土地、更地、買取、賃貸を比較します。解体は再建築可否、固定資産税、地中埋設物、補助金を確認してから判断します。

STEP6 契約・引渡しを行う

相続人全員の合意を確認し、告知事項、残置物、境界、契約不適合責任、測量、解体条件を契約書へ反映します。決済時に代金受領、登記、鍵の引渡しを行います。

STEP7 税金を申告する

売却益が出た場合は譲渡所得税等の対象となり、相続税の取得費加算や被相続人居住用家屋等確認書を用いる空き家特例を検討できる場合があります。期限と要件が細かいため、売却前に税務署や税理士へ確認します。

よくある質問

相続人の一人だけで売れますか？

単独名義なら可能ですが、遺産分割前や共有の場合は他の相続人の権利を無視できません。

家財は全部処分してから査定しますか？

先に査定できます。重要書類や貴重品を確認し、処分費を見積もって売り方と合わせて決めます。

遠方に住んでいても売れますか？

可能です。郵送、オンライン面談、司法書士の本人確認、代理手続などを組み合わせます。