不動産の譲渡所得税とは？売却益の計算と税率を解説

譲渡所得の基本計算

譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

取得費には土地・建物の購入代金、購入時の仲介手数料、登記費用等の一部が含まれます。ただし建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。譲渡費用には売却時の仲介手数料、売主負担の測量・解体費、売買契約書の印紙代など、売るために直接要した費用が該当します。

住宅ローン残高は利益計算から差し引けません。残債が多く手取りが少なくても、税務上の利益が出ることがあります。

長期と短期で税率が違う

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下なら短期です。2026年8月時点の一般的な税率は次のとおりです。

「買ってから丸5年」ではなく、売却年の1月1日で判定する点に注意します。相続した不動産は、原則として被相続人の取得時期と取得費を引き継ぎます。

マイホームの3,000万円特別控除

一定の要件を満たす居住用財産を売った場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。住まなくなってからの期限、親子・夫婦等への売却ではないこと、過去の特例利用などの条件があります。

控除後に譲渡所得がゼロでも、特例を使うには確定申告が必要です。また住宅ローン控除や買換え特例と併用できない期間・組合せがあります。新居購入と同時進行なら契約前に税理士・税務署へ確認しましょう。

取得費が分からない場合

購入時の契約書を紛失した場合、概算取得費として売却代金の5％を使えますが、実際の取得費より低くなり税負担が大きくなることがあります。通帳、住宅ローン資料、登記関係書類、当時のパンフレットなどから合理的に確認できる可能性があるため、早めに専門家へ相談します。

確定申告と資金の準備

売却した翌年の確定申告期間に、譲渡所得の内訳書、売買契約書、取得費・譲渡費用の資料、特例の必要書類等を提出します。住民税も後から負担するため、売却代金を使い切らず概算税額を確保しましょう。

よくある質問

売却で損をしたら申告不要ですか？

原則として税金は生じませんが、マイホームの譲渡損失を他の所得と損益通算・繰越控除できる特例があります。適用には申告が必要です。

仲介手数料は全額差し引けますか？

売却のために支払った仲介手数料は通常、譲渡費用に含めます。購入時の仲介手数料は取得費側で扱います。

税額を不動産会社に計算してもらえますか？

概算の資金計画は可能ですが、個別の税務判断・申告代理は税理士の業務です。最終確認は税務署または税理士へ依頼してください。