必要書類・権利関係・住宅ローン残高を確認する

最初に確認したい書類

物件によって異なりますが、主な確認資料は次のとおりです。

• 登記識別情報通知または権利証
• 登記事項証明書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 購入時の売買契約書
• 購入時の重要事項説明書
• 土地の測量図・境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 建物の図面や間取り図
• リフォーム・修繕履歴
• マンションの管理規約・使用細則
• 管理費・修繕積立金に関する資料
• 住宅ローンの返済予定表または残高証明
• 本人確認書類

書類を紛失していても、直ちに売却できないと決まるわけではありません。

ただし、再取得や代替手続きに時間がかかる場合があるため、早めに不動産会社や司法書士へ相談した方が進めやすくなります。

所有者と名義を確認する

売却する人と登記上の所有者が同じか確認します。

よくあるのは、次のようなケースです。

• 親名義のままになっている
• 亡くなった人の名義が残っている
• 夫婦や親子の共有名義になっている
• 過去の住所や氏名のまま登記されている
• 建物が未登記になっている
• 土地と建物の名義人が異なる

共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の合意と手続きへの協力が必要です。

相続登記や住所変更登記などが必要になる場合もあるため、売買契約の直前ではなく、早い段階で確認しておきましょう。

住宅ローン残高を確認する

住宅ローンが残っていても、不動産を売却できる可能性はあります。

ただし、通常は買主へ引き渡すまでに住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

そのため、次の金額を比較します。

売却代金
－ 売却に必要な諸費用
－ 住宅ローン残高
＝ 売却後に残る金額

売却代金だけで住宅ローンと売却費用を支払えない場合は、不足分を自己資金で補えるか確認します。

不足分を用意できない場合でも、状況によっては住み替えローンや任意売却など別の選択肢を検討できることがあります。

返済がすでに遅れている場合は、時間が経つほど選択肢が狭くなる可能性があるため、早めの相談が重要です。

このSTEPで大切なこと

売却価格だけで判断せず、期限、諸費用、住宅ローン返済後の手取り額、引渡し条件とのつながりを確認しましょう。説明の根拠や期限は書面でも確認することが大切です。

よくある質問

売却すると決める前でも相談できますか？

相談できます。現在の状況を伝え、売却した場合の流れ、費用、期間、手取り額の見通しを確認してから判断しましょう。

分からないことがあるまま次へ進んでもよいですか？

契約条件や期限、税金に関わるため、疑問点はその都度確認してください。口頭説明だけで判断せず、重要な条件は書面で確認しましょう。

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