住宅ローン返済中の家は売却できる？残債と抵当権の整理

最初に確認する3つの金額

1. 正確なローン残高

返済予定表だけでなく、金融機関へ売却予定日現在の一括返済額、手数料、手続期間を確認します。複数の抵当権や事業ローンが付いていないか登記も確認します。

2. 現実的な売却見込み額

高い査定額だけで資金計画を組まず、周辺成約事例、競合、建物状態から価格帯と売却期間を見ます。

3. 売却に必要な費用

仲介手数料、抵当権抹消登記、印紙税、測量・残置物処分費等を見込みます。譲渡益が出れば税金の確認も必要です。

売却代金で完済できる場合

媒介契約、販売、売買契約を進め、決済日までに金融機関へ完済・抵当権抹消書類の準備を依頼します。決済では司法書士が登記関係を確認し、入金、一括返済、抵当権抹消、所有権移転、引渡しを連携します。

売却代金で足りない場合

不足額を自己資金で補う、価格や時期を見直す、住み替えローンを検討するなどの方法があります。返済が困難で延滞のおそれがある場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討することもあります。任意売却は通常の売却と異なり、必ず金融機関との調整が必要です。

住み替えでは順番が重要

新居を先に買うと一時的に二重ローンになる可能性があります。今の家の手取り額を新居へ充てるなら、売り先行や同日決済を含め、購入担当・売却担当・金融機関で一つの工程表を作りましょう。

よくある質問

売却活動を始める前に銀行へ連絡しますか？

査定相談は先でも構いませんが、契約前には完済手続、必要日数、費用を確認します。

抵当権が付いたまま広告できますか？

可能です。ただし引渡し時に抹消できる資金計画が必要です。

売却後もローンだけ払い続けられますか？

通常の売買では抵当権抹消が必要で、金融機関の承諾なく担保だけ外すことはできません。