登記とは？不動産の所在・所有者・権利を公示する仕組み

登記簿の構成

登記記録は土地1筆、建物1個ごとに作られ、主に次の部分に分かれます。

表題部

土地の所在、地番、地目、地積、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積など、物理的な状況を記録します。

権利部（甲区）

所有権に関する事項を記録します。現在の名義人、取得原因、受付日などを確認できます。

権利部（乙区）

抵当権、根抵当権、地上権など、所有権以外の権利を記録します。住宅ローンを借りると抵当権が登記されるのが一般的です。

不動産取引で行う主な登記

• 新築時の建物表題登記・所有権保存登記
• 売買時の所有権移転登記
• 住宅ローン借入時の抵当権設定登記
• 完済時の抵当権抹消登記
• 相続時の所有権移転登記
• 建物解体後の滅失登記
• 土地の分筆・地積更正登記

登記の種類によって期限、必要書類、登録免許税が異なります。

登記名義があれば絶対に安心？

登記事項証明書は重要な公示資料ですが、境界、建物の不具合、占有状況、未登記増築、契約上の権利まで全て保証するものではありません。現地、契約書、測量図、固定資産税資料などと照合します。

また売買で所有権を取得しても、登記をしなければ第三者に権利を主張できない場面があります。決済日に司法書士が登記申請するのが一般的です。

司法書士と土地家屋調査士

所有権移転や抵当権設定など権利に関する登記は司法書士、土地・建物の形状や面積に関する表示登記は土地家屋調査士へ依頼するのが一般的です。登記申請を自分で行える場合もありますが、取引・融資を伴う案件では専門判断が重要です。

2026年時点で注意したい義務化

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。また所有権登記名義人の氏名・住所変更登記は2026年4月1日から義務化されています。過去に取得した不動産も対象になり得るため、放置せず期限と経過措置を確認します。

よくある質問

登記事項証明書は誰でも取れますか？

所定の手数料を払えば取得できます。オンライン請求も利用できます。

権利証と登記簿は同じですか？

異なります。権利証や登記識別情報は登記申請時の本人確認に使う重要情報です。

登記費用には何が含まれますか？

登録免許税、司法書士・土地家屋調査士報酬、証明書取得費等が含まれることがあります。